집값 과 주택연금 예상 수령액 조회 및 계산

주택연금은 소유하고 있는 주택을 담보로 하여 만 55세 이상의 국민에게 연금을 지급하는 국가제도로 노후를 대비하여 가입하는 경우가 많은 제도입니다. 은퇴 후 안정적인 수입을 얻을 수 있는 방법으로 오르고 내리는 집값이 주택연금 수령액과 상관관계가 있는지 알려드리겠습니다.

아파트 주택연금

주택연금은 대한민국 국민 중 주택소요 주 또는 그 배우자가 만 55세 이상이 되었을 시점부터 소유 주택을 담보로 금융기관에 맡기고 일정 기간 또는 평생 동안 연금을 받는 제도로 매월 안정적인 수익을 얻을 수 있어 노후생활 자금을 확보할 수 있습니다.

 

주택연금 실행 과정

주택연금에 관여되는 주체는 '신청자', '금융기관', '한국 주택금융공사' 세 개의 주체가 참여하여 주택연금을 실행하게 됩니다.

주택연금 실행 과정

주택연금의 실행 과정은 다음과 같습니다. 가입 신청인은 한국 주택 금융공사에게 보증신청을 하고 한국 주택 금융공사는 신청인의 자격요건과 주택에 대한 심사를 진행한 후 신청인과 보증약정 체결, 저당권 설정을 거친 후 금융기관에게 보증서를 발급하여 줍니다. 금융기관은 한국 주택 금융공사에서 발행한 보증서를 바탕으로 신청인과 대출거래약정을 체결 후 주택연금 대출을 실행하게 됩니다.

 

2억 아파트 주택연금 예상 수령액 (만 55세, 일반주택, 종신지급방식, 정액형)

아파트를 기준으로 현제 시세 2억 원의 주택으로 가입 시 연금 수령액을 계산한 것을 알려 드리겠습니다. 연금을 신청할 수 있는 최소의 나이로 계산하여 연금 지급액이 적을 수 있습니다. 연금수령액은 신청 나이가 많을수록 많아집니다.

 

아파트 시세는 한국 부동산원의 시세가 1순위이며, 없는 경우 KB시세를 적용합니다.

 

지급 방식은 '종신지급방식'으로 선택하였습니다.

 

월지급금 지급 유형은 '정액형'을 선택하였습니다.

 

이렇게 주택연금 수령액을 계산해 볼 경우 다음과 같은 수령액과 비용이 계산이 됩니다.

만 55세 주택연금 예상 수령액 계산

만 55세를 연금 시작으로 계산한 것으로 2억 원 시세의 주택으로 가장 적은 수령액 일 수 있습니다. 주택연금 특성상 나이가 많을수록, 주택시세가 높을수록 연금 수령액이 많아집니다.

 

비교를 위해 만 60세를 연금 시작으로 계산하여 만 55세 연금 시작 수령액과 비교해보겠습니다.

같은 조건으로 연금 시작 나이만 만 60세로 변경하여 계산한 결과입니다.

만 60세 연금 시작과 만 55세 연금 시작을 비교했을 때 약 17만 원가량의 차이가 있는 것으로 계산이 됩니다.

연금 수령액은 보시다시피 연금수령 신청 나이와 집값, 이자율에 따라 변경이 됩니다. 

 

초기 보증료는 가입비의 의미이고 주택 가격의 1.5%를 연금 최초 지급일에 납부를 하게 됩니다. 대출상환방식일 경우 1.0%의 초기보증료가 부가됩니다.

 

하지만 초기 보증료는 금융기관이 신청 가입자 부담으로 미리 한국 주택 금융공사에 납부를 합니다. 즉 연금 지급총액(대출잔액)에 가산이 되기 때문에 가입자는 직접 현금으로 초기 보증료를 납부할 필요는 없습니다.

 

주택연금 수령액 예상 계산 하기 바로가기

아파트 주택연금 전세

만약 소유 주택에 전세를 주고 있는 상황이라면 주택연금에 가입할 수 있을까요? 

 

신탁방식의 주택연금 가입은 소유 주택 일부에 보증금 있는 임대차 계약이 있는 주택도 주택연금을 신청할 수 있습니다.

 

신탁방식 이란 소유 주택을 한국 주택 금융공사에 소유권을 이전하고, 가입자는 신탁계약에 따라 연금 수급권, 해당 주택 거주, 사용, 수익 할 권리를 갖는 것을 말합니다.

 

주택에 일부 임대차가 있는 경우 임대차보증금을 한국 주택금융공사에 맡겨야 주택연금 가입이 가능합니다. 한국 주택공사에 맡긴 임대차보증금은 정기 예금금리 수준의 이자를 추가로 지급이 되기 때문에 주택연금 외 추가 수익이 됩니다.

 

아파트 주택연금 장점

가입자가 증가하고 있는 주택연금의 장점은 무엇일까요?

 

1. 가입 이후 평생 동안 주택연금이 지급과 거주가 보장됩니다.

가입을 신청한 부부 중 한 분이 돌아가셔도 연금 감액 없이 동일한 금액으로 연금이 지급이 됩니다.

연금 가입 기간 동안 평생 거주가 가능합니다.

 

2. 가장 안전한 연금

한국 주택금융공사가 진행하는 즉 국가가 책임지는 연금으로, 국가가 보증한 중단의 위험이 없는 안전한 연금입니다.

 

3. 추가 납입이 없는 합리적인 상속 방식

연금을 수령받는 수령인이 모두 사망하게 되면, 주택을 처분하게 됩니다. 처분할 때의 집 값이 연금수령액을 초과하게 되면 상속인에게 상속이 되며, 반대로 연금수령액이 집 값 보다 초과하게 되어도 상속인에게 추가 청구되지 않습니다.

주택 처분 금액 > 연금 지급총액 = 남은 금액 상속인에게 돌아감

주택 처분 금액 < 연금 지급총액 = 부족한 부분에 대하여 상속인에게 청구되지 않음

 

*연금 지급 총액 = 월지급금 누계 + 수시인출금 + 보증료 + 앞 금액들에 대한 대출 이자 합계

 

4. 다양한 세제 혜택

주택연금 실행 시 다양한 세제 혜택으로 연금의 실질적인 수익 효과가 높아집니다.

 

초기 실행 시 부과되는 세금 들 중에

 

등록면허세 (설정금액의 0.2%)를 주택 가격 및 보유수에 따라 차등 감면합니다.

-주택 공시 가격 5억 원 이하 1인 가구 1 주택자: 75% 감면.

 

-위 사항에 해당되지 않는 경우.

등록면허 세액 300만 원 이하: 75% 감면.

3000만 원 초과하는 경우: 225만 원 공제.

 

농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%).

 

국민주택채권 매입의무 면제 (설정금액의 1%).

 

주택연금 이용하는 동안 부과되는 세금 들 중에.

 

대출이자비용 소득공제 (연간 200만 원 한도).

재산세(본세) 25% 감면.

 

아파트 주택연금 단점

 1. 각 종 부가 부과 비용

주택연금 가입 및 실행하는 동안 일정 적으로 부과되는 비용들이 있습니다.

초기 가입비는 가입 시 주택 가격의 1.5%입니다. 그리고 매년 대출이자로 연금 총액의 0.75%가 부과됩니다.

그리고 소유권이 남아 있기 때문에 재산세도 납부해야 합니다. 재산세가 있으니 건강보험료 등도 주택 가격에 따라 부과가 되겠습니다.

 

2. 이사의 불편함

주택 연금 가입 후 이사를 하기가 매우 어려워집니다. 또한 거주가 확인이 되어야 하며 1년 이상 집을 거주하지 않고 비워 둘 수 없습니다. 질병 치료, 자녀 봉양 등의 이유를 제외하면 1년 이상 집을 비우면 안 됩니다.

 

3. 물가와 집 값 상승 미 적용

주택 연금 가입 때 연금 지급액이 결정이 됩니다. 가입 후 집 값이 가입 당시보다 상승하였을 경우 상승 분에 대한 연금 지급액이 증가하지 않습니다. 

 

4. 연금 계약 해지 시 연금 반환

주택 연금 가입 후 중도 해지 시 그동안의 지급 연금액과 이자를 한 번에 반환해야 합니다. 가입 때보다 집 값이 상승하여 주택연금을 해지하고 다시 주택연금에 가입하려고 해도 3년 후 재 가입이 가능합니다. 그렇기 때문에 주택연금 중도해지가 쉽지 않은 결정이 됩니다.

집값 상승, 하락에 따른 주택연금의 수령액 반영

위에서 설명하였듯이 주택연금의 수령액은 가입 당시의 기준으로 고정이 됩니다. 가입 당시의 주택 가격으로 담보가 책정이 되고 연금 지급액이 결정이 되기 때문에 집값의 상승과 하락에 따른 변화는 없습니다.

 

그렇기 때문에 집 값이 상승하게 되면 연금수령액에 대한 불만이 생길 수 있습니다. 집 값은 1천만 원 정도로 오르는 것이 아니라 상승의 폭이 몇천 단위 또는 억 단위가 될 수 있기 때문에 가입시점과 상승 시 때의 집값으로 연금 수령액을 계산해 보면 몇 배의 차이가 발생할 수 있습니다.

 

집값 상승 시에 주택연금을 중도해지하면 되지 않을까? 하는 생각을 하시는 분들이 많으실 겁니다. 하지만 백만 원짜리 휴대폰도 약정을 걸고 계약 후 해지하려고 하면 중도해지금이 발생하여 쉽게 해지하지 못하는 것이 대부분입니다.

 

주택연금은 집 값을 기준으로 하기 때문에 여러 비용들이 만만치 않습니다. 주택연금 중도 해지 시에는 해지 때까지 받은 연금액과 대출이자를 한 번에 상환하여야 합니다. 연금을 받은 기간이 길 수록 금액은 커지며 분할 상환이 아닌 일시 상환 이기 때문에 집값 상승으로 매매를 하여 목돈을 마련한다 던가 다른 투자 계획이 없다면, 금전 흐름에 부담이 생기게 됩니다.

 

주택연금 특성상 은퇴한 분들의 노후자금으로 사용이 되고 있기 때문에, 추가적인 수익이 없는 은퇴자 분들이 주택연금을 포기하고 그동안의 받은 주택연금을 상환하기란 쉽지 않습니다.

 

집 값의 상승과 하락을 염두하여 주택연금 가입을 하는 것이 추후 집 값의 상승 또는 하락 시 배 아프고 가슴 아파하지 않으며 안정적인 주택연금을 유지하는데 도움이 될 수 있습니다.

 

주택연금의 종료 시 즉 주택연금 지급을 받는 분이 모두 돌아가셨을 경우를 생각하면 집값의 상승과 하락에 대한 염려를 조금이라도 줄일 수 있습니다.

 

주택연금 종료 시 연금지급액 총액이 연금의 종료로 집을 처분한 금액보다 클 경우 상속자에게 부족금액에 대하여 청구를 하지 않습니다. 즉 집 값보다 많은 연금을 받았다고 해서 상속자에게 청구하지 않는다는 말입니다.

 

반대로 주택연금 종료 시 집을 처분한 금액이 연금 지급 총액보다 클 경우에는 집을 처분한 금액에서 연금 지급 총액을 뺀 금액을 상속인에게 돌려주게 돼있습니다.

 

좋은 제도로 안전한 노후 준비

장단점이 많은 주택연금이지만 개인의 상황과 조건에 따라 이익이 될지 손해가 될지 많은 경우의 수가 있습니다. 가입 기준인 주택 가격 한도 9억 원 이하인 만큼 돈이 많은 부자보다는 일반인들을 위한 제도로 주택을 통하여 안전한 노후 준비를 한다고 생각하며 심도 있게 주택연금 가입을 생각해 보시면 좋겠습니다.

 

주택연금에 대한 다양한 정보를 알고 싶으시다면

 

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주택연금 가입 조건 및 방법

 

주택연금 수령액표 (연금지급 방식별로)

 

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